商业地产进入“精细化运营”时代，看融创武汉1890、无锡华侨城运河汇、万科苏州淮海街等城市古建空间风华再现！

当前，随着我国经济发展由“高速度”逐渐向“高质量”转化，城市的经济发展与空间利用对城市功能提出新的更高的要求，为满足城市功能升级需求，城市更新已成为城市发展的主要途径，成为拓展城市空间、优化城市功能的重要方式之一。

而对于房企来说，随着我国房地产市场进入存量时代，城市土地红利逐渐消失，而城市更新作为房企未来发展的第二曲线，纷纷涉水城市更新业务。

话虽如此，但城市更新是业内公认的“硬骨头”，原因很简单，因为这项工程流程相当漫长、资金投入巨大、过程中不确定因素多、需要很强的专业能力和人才。

下面举例来看看各大百强地产是如何做城市更新的。

01

融创·武汉1890

融创·武汉1890，坐落在有着130年历史的工业遗址之上，建筑面积约130万方，为这块积淀厚重的地块实现了重新赋能，不仅让人们找到通往历史的甬道，还借由这处城市新地标看到未来。

规划效果图  来源：光华楼评

2019年，融创竞得汉阳铁厂地块，意图以工业遗产改造为基底，结合原有建筑遗址、文化记忆，进行这一工业地域的改造与重生。

实景图  摄影：山间影像

目前融创·武汉1890已建立工业遗址示范区并开放，由张之洞博物馆与之相望的两座厂房组成。

对于这两座具有独特体量与时代特色的厂房，要让其成为连接新旧时代的纽带，重塑周边的场所精神，是开发商与建筑师需要担负的这个时代对历史与乡土的责任。

实景图  摄影：山间影像

实景图  来源：融创

与此同时，武汉市汉阳区规划部门对该片区的工业遗址进行了录入和归类，对工业遗产建筑物改造提出了详细的分级管控总则。

在实地勘察后，对二级工业遗产重在保护，将风貌完好的外墙进行修缮，内部空间重新划分利用；三级工业遗产厂房，则结构加固，外立面重新设计，增加幕墙和钢结构具有工业风格的材质。

并设计保留了原有的建筑结构和场地关系，尊重遗留厂房的体量，加入挑空的横向体量链接两栋厂房，形成全新的功能和流线。

融创·武汉1890规划鸟瞰图，图源：武汉买房

值得一提的是，示范区建面约4019㎡，只占整个项目（约130万方）的千分之三。可以想象，整个项目建成后，这里将会发生什么样的巨变。

所以远远不止于此，据了解，整个板块内还有棒材厂、动力车间、污水处理厂等等厂区。

改造后示意图（免责声明：此图示意图，最终以实际落地情况为准），图源： 武汉买房

如长约550m、宽约55m、高约23m的棒材厂，是整个厂区最显眼的厂房，戏称“躺下”的武汉第一高楼，设计将打通约550m的中庭，引入绿色景观，塑造全新公共活动空间，在超长尺度中庭和桁架结构下，拟引入时装秀、品牌发布等等活动，塑造一个全新的城市区块，成为具有IP识别性的超级秀场。

文创艺术活力区示意图，图源： 武汉买房

未来这一片将结合原有建筑遗址、文化，进行商业化的改造，将这里打造成为“城市价值共同体”，融创·武汉1890可以带来的，不仅是完成自我繁荣的历史使命，更重要的还有提振城市能级，改变城市格局，带动城市周边空间和功能的更新。

融创·武汉1890示意图，图源：武汉买房

今天的武汉，已不需要汉阳铁厂继续“生产”，而需要在一个“工业建筑的底子”上，改造成集“先锋艺术体验、文化创意体验、生活美学体验”一体的大型生活创想地，成为一个具有影响力的工业遗产文化项目。

在融创看来，这里将会成为汉阳最有人气的新商圈，成为继武汉天地、楚河汉界外的武汉第三张城市名片，就如同北京的798和上海的西岸一样，代表着这座城市。

02

华侨城运河汇

坐标江苏无锡，项目原址无锡钢厂，1958年建厂，1988年7月达到生产的辉煌和鼎盛，这里记录了一代人的豪情和梦想，老厂房、旧车间……承载着这个城市和行业的历史记忆和文化积淀。

无锡华侨城运河汇效果图

华侨城运河汇将运河、工业厂房和文化诗意结合，形成活力开放的水岸商业空间。

在尊重场地的基础上，融入人文、艺术、娱乐场所与活动，将废弃工厂的可能性展现在大家面前，充分激发了城市活力。

该项目摒弃了传统的旧城改造房地产综合开发模式，而是从城市更新产业空间再造、激发城市内核、赋能产业转型的长期经济考虑，以人-城-产合理的空间思考带动新产城融合的发展模式。

运用前瞻的商业规划理念，打破边界，以漫步式的空间格局、多样化的商业业态，打造涵盖文化、商务、零售、餐饮、休闲等多重功能的高端综合体，形成面向城市开放的多元化城市会客厅。

项目体量约4.3万方，地块整体规划形成沿街商业区、保留改造区和滨水商业区三大分区。

三大分区示意图

沿街商业区，城市主干道交界处的大尺度空间，规划出引领国际时尚潮流的沿街商业，尽呈未来都会风尚，引领全新的消费体验。

沿街商业区效果图

高街以全新的“街区+mall”规划布局，整体建筑处于一个对外开放的状态，有室内外空间的转换，打造一种街区式的漫步体验。

这样的开放式商业街区、多样化的业态配比，舒适度更高、体验感更好，能满足和接纳更高消费人流的空间需求。

保留改造区，通过精细化的商业设计，营造富有工业感的体验式商业空间，达到修旧如旧，凸显工业特色，同时以新补新，满足商业诉求。

老厂房改造后效果图

在新旧结合理念上补充新颖的设计语言，使建筑本身充满魅力，形成了自身独特的建筑IP。

老厂房的更新设计既有大刀阔斧式的创造性改变，也有小心翼翼的百米巨跨工业厂房的保留，新旧并存。

1号厂房改造后游客集散中心效果图

3号厂房改造后效果图

项目改造的是1号厂房和3号厂房，这两个厂房，具有各自不同的空间形式、结构形式和风格特征，设计团队根据原建筑空间形式的相似性和差异性，给予合适的商业定位。

滨水商业区，打造传统江南水乡人文商业，滨水低密度的小尺度商业水岸新里，在规划中加入运河的概念，从外部运河将水引入，与内部运河连接，营造江南水乡的效果。

水岸新里效果图

在建筑内外，融入当下新派潮流气息，打造出街巷交错式格局的灵动街区，整体开放、错落式的坡屋顶建筑形态，有进有退，整个区域洋溢着亲和、休闲的生活气息。

整体设计通过大、中、小空间尺度上的过渡和转换，使内外形成对比与呼应，同时消弱各个分区间的冲突，实现建筑与景观的相互渗透及室内外空间的融合。

华侨城此次改造是希望达到从“引人走进来”到“让人留下来”的目的。保有人性关怀，正是这个全新的文旅商业综合体项目的理念，用“人与空间”关系的改变，创造一种新的生活方式和一个传达当代生活方式与理念的创意型复合空间。

身处其中，感受五大空间的错落有致、场景的穿插交互、高端的品质调性……这样沉浸式的未来生活场景，定能激活城市板块的活力、唤醒人们对生活的热情。

03

万科 苏州淮海街

苏州淮海街，始建于1994年10月，2020年9月27日，经历了5个多月的提升改造，以更加活力、年轻的姿态重新回归大众视野。

苏州淮海街入口处，实景图

在过往的几年里，淮海街这条560m长的街道不过是苏州的“日料一条街”，苏州万科联合万科城市研究院在此基础上，以“让马路变成街道”为核心理念进行改造，打造一条真正的日式风情街道，成为全新的城市微度假地标。

该街道从建筑景观、建筑立面、市政设施、智慧街道、品牌形象升级和文化艺术等方面介入进行全方位的设计和升级。

实景图，图源：云知光照明微课堂

首先，入口处的门楼是日方设计与中方设计合作的项目，材质从欧洲进口，是一个文化共融的方案，也是传统与现代的对望，更是对淮海街原有记忆的尊重。

实景图，图源：云知光照明微课堂

其次在匹配运营的基础上，为每一家店设计了门头，并通过色彩与材质的表达，打造门头与立面之间的对比配合，让每一家店既“独立”，又成为街道主题的一部分。

还取消了路边停车位，扩大了步行区域路幅宽度，道路不再像以前一样拥挤，行人可以慢行在其中，旅行打卡拍照，享受漫游时光。

实景图，图源：云知光照明微课堂

公共区域的合理规划，将原未被合理利用的空地和绿地改造为樱花公园、口袋公园、中外文化交流馆、淮海街小剧场等休闲展览空间，打造兼具人性化的艺术街区，以及宜游、宜商的智慧型城市街道。

除此之外，还引入了一个完整且充满细节日式街道要素：灯箱、灯笼必不可少，地上的路灯、导视、广告牌等等，都在围绕着这个场景风格而衍生，除却改不了的公共交通导视，几乎没有漏项，细节处也做的很好。

实景图，图源：云知光照明微课堂

可见，淮海街的改造并不是直接拼凑、通过搭建简单的景观装饰进行主题模拟，而是立足于淮海街本身的历史和定位基础，尊重它原有的个性，构建真实的沉浸式体验场景，可以说是新时代城市更新工程的进步。

实景图，图源：云知光照明微课堂

苏州淮海，并没有在一味的去模仿谁，而是将最终场景思考的很明确，就是要打造一条日式风情街道。

强烈的“场景力”，带来传播、打卡和话题，进而逐渐成为一座城市的新度假名片。关于中国的城市更新，重新开放的淮海街，一定是个不错的参考答案。

04

融信·海月江潮

城市需要更新，城市也需要记忆。融信·海月江潮的面世很好的诠释了这句话，福州苍霞地区历经风云更迭，在一场致敬文化的复兴运动中风华再现。

福州·海月江潮鸟瞰效果图

修复前后对比图

百年前，这里比肩上海滩的“十里洋场”，聚集了260多家商行、100多家钱庄、30多个会馆，堪称古建“博物馆”，商贸兴盛，富贾聚居，可谓“一条中平路，半座福州城”。

百年后，通过融汇百年文化底蕴与国际前沿风潮，以惊艳世界的东方名片，为城市续写繁荣。

中平路沿街古建修复后实景图

融信秉持“修旧如旧、传承焕新”的原则和理念，聘请古建团队（清华设计院、美国伍德设计事务所、JWDA骏地设计、LANDAU朗道国际、北京集美组、上海乐尚）以及非遗手工传承艺人共同参与修复工作。

修复过程图

整个修复的过程是异常艰难的，尤其是对一些细节的处理，从一朵雕花，到一根木梁，都采用传统手工工艺，对建筑肌理进行保护，无法修复的老师傅手工则一比一复刻，还原当初建筑的原貌，力保修旧如旧。

邱德康烟丝厂修复前后对比图

嘉宾洋菜馆修复前后对比图

南方日报社修复前后对比图

历时4年，以23栋历史建筑为原本，修复了邱德康烟行、浣花庄、南方日报社、中平旅社、苍霞精舍、民国钱庄等，再现古韵风貌。

修复后内部实景图

所有建筑均尽力地留存了历史文脉，运用福州特色建筑元素，复原苍霞街巷肌理，传统与当代、东方与世界在此间有机交融，地脉得以传承、空间得以激活、文化得以新生。

中平路沿街古建修复后实景图

为了复兴城市文脉，让近百年来于苍霞沉淀下的不同时代的建筑文化，重新参与到未来的城市化进程，融信创造出了“城市拼贴”的新旧建筑空间处理手法，主要分为场景拼贴与多业态拼贴两种方式。

这种创作手段，并非强调结果的“现代化街区”，当然也不是完全不做改动、照搬承袭的“古建保护区”，而是通过富有时代感的重组整合，以多样化的社区景象和空间形态，表达了福州与苍霞的人文百态，让空间的形态和社区的场景，成为展示苍霞人文全貌的建筑百科全书。

海月江潮实景图

空间街区化、体验人文化、功能复合化、尺度人性化的典型特征，让融信·海月江潮，成为可以代言苍霞乃至福州“未来城市生活”的一处人文范本。

05

仁恒苏州仓街

仁恒苏州仓街项目由仁恒置地所有并亲自操盘，项目位于苏州古城及新区交界的历史遗迹保护区核心，占地约38500㎡。

鸟瞰效果图

如何在尊重和保护古迹遗产不被破坏的前提下，将仓街地块转变成一个新旧结合、致敬姑苏文化的零售和公共空间成为团队设计考量的核心要素。

效果图，图源：仁恒置地

Woods  Bagot担纲该项目的总体规划、建筑设计和室内设计，在与苏州城市规划局和国家级历史文化名城保护专家进行多次讨论交流之后，立意打造一个糅合诗意与新意、人文与时尚、美食与休闲的多元生态商业体。

以历史元素的现代诠释为原则，古城城市格局和建筑遗产都恰到好处地融入到商业布局和细部设计中。

仁恒仓街商业建筑效果图，图源：仁恒置地

团队仔细研究了苏州的城市文化和民俗民风，提取了这一千年古城的精髓和记忆点。逐渐递进的空间，层层展露的街区，错落有致的建筑与景观，深植城市肌理的设计语言将使得苏州仁恒仓街成为一个品味苏州独特历史美学和城市文化的“放大镜”。

效果图，图源：仁恒置地

考量到基地的大体量和平江路相对窄小入口，主商业街连接城市原有格局，并围绕 4 个下沉广场形成完美矩阵，团队以“中央庭园”广场为设计重点，“设四园，立四季”，从而聚集商场人流，每个“园”都具有鲜明的特色。

效果图，图源：仁恒置地

建筑设计方面则继承苏州古城的建筑遗产，以苏州传统的“丝织”手工艺为灵感，转译形成编织纹理的外立面设计，柔和的木色屋顶与编织纹理的外立面相得益彰，新建筑与基地原址在这里进行了一场深度对话。

这里将成为一个可以代表苏州文化精髓和现代时尚的多元公共空间。

商业观察

从最初的“大拆大建”到经济高速发展期的追求规模与数量，再到强调质与量并行的理性更新，中国城市化进程已经进入“精细化运营”的时代。

城市更新并不同于地产商平时的高周转模式，其实更是一个小火慢炖的过程，不仅仅是基本的建设能力，资金运作能力、专业的统筹协调能力、 规划定位能力、建设运营服务能力等都是关键。

在地产“大变局”背景之下，下一个十年，房地产行业比拼的将会是“综合能力”。

本文资料声明：

1.本文为建筑设计技术分析，仅供欣赏学习。

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4.本资料制作时间为2021年。

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